Re: Социально-экономический крах ВТОРОГО города области
Рынок недвижимости
В среднем по области на первичном рынке недвижимости стоимость кв.м. составляет 42,5 т.р., вторичка -44 тыс.,есть снижение к аналогичному периоду времени.Что касается Борисоглебска,то цены на жильё не соответствуют рыночному ценообразованию на основе взаимодействия спроса и предложения,устанавливаются как правило централизованно, монополистическим способом.Таким образом объём сдачи многоквартирного жилья за 2016 год -0.00 кв.м. Не могут "допродать" платёжеспособной части населения скромные объёмы квадратуры прежних лет по первичке. По ИЖС,где-то тысяч восемь с хвостиком,т.е это продолжение падения, при чём более резкого, в разрезе муниципальных образований Воронежской области.
Первичка в строящихся домах этажности 3+. от 44 тыс(в городском квадрате инженерных коммуникаций), на "девственном пустыре" от 33 тыс. По вторичке ситуация неоднозначна.Стартовые цены на уровне областного центра. Самые высокие зафиксированы по Северному микр. В самом старом ЖК города,в текущем году отмечались стартовые цены в 51-52 тыс.руб.за кв.м. В самом малочисленном и отдалённом,но экологически привлекательном Ю.В. микр. 42-46.т.р. ЖК ул. Аэродромная завалила рынок продаж на 41 тыс.в целом по городу. Как правило цену за квадрат на данном уровне удерживают однокомнатные и четырёхкомнатные квартиры. Но,у нас в городском округе много сельских населённых пунктов,в которых проживает 11,4 тыс.человек,соответственно цена за кв.м. срубовых пятистенков,в разы ниже,что в конечном итоге отражается на общей стоимости кв. м.в целом по округу,несколько отрезвляя ситуацию.
В целом, на стоимость рынка жилья влияет самая финансово обеспеченная часть городского населения (10-12% от общей численности) ,перепродавая друг другу в активы квартиры,которые не являются их основным местом проживания,тем самым разгоняя цены.Учитывая скромные объёмы введённого жилья в эксплуатацию и низкую платёжеспособность населения,продажа 10-20 квартир среди самой обеспеченной части городского населения,парализуют рынок недвижимости города.Основная же часть населения,которая напрямую зависит от тяжелых реалий состояния рынка труда ( уровень безработицы, доходы ниже прожиточного минимума),оказывает слабое влияние на механизмы ценообразования,а при малейшей финансовой возможности купить квадратные метры,преимущественно молодые семьи, отдают предпочтения городам с более развитой экономикой и социалкой,где цена за кв.м. на уровне или ниже.
Если брать в расчёт стабильную естественную убыль населения и высокий миграционный отток населения за последние 26 лет, при третьей компоненте (динамика роста стоимости кв.м.,сравнимая с областным центром) и четвёртой компонентной (незначительное увеличение жилого фонда округа),получаем мёртвый по движению рынок жилья. Где 10% самого зажиточного населения перевели практически полностью жилой фонд центральных кварталов города под коммерческие объекты.Спальные микрорайоны на 1/3, также приобретены в активы этой категорией населения и сдаются в аренду,раздувая цены.На выходе из этого цирка получаем минимальный спрос на первичный рынок квадратных метров у 88-90% населения,отсюда полного отсутствия стимулов у застройщиков инвестировать в соответствующий рынок жилья.
В строительном кластере Борисоглебска, экономическая ситуация характеризуется крайне низким объемом инвестиций ( в разы ниже малых городов и некоторых сельских райцентров Воронежской области) и низкой активностью строительного сектора (средний объем работ во ВЭД «Строительство» на тыс. чел. населения). Высокий процент местного населения имеет доход ниже прожиточного минимума. Это приводит к крайне низким объемам ввода нового жилья на человека, высоким ценам на недвижимость, а значит, низкой доступности жилья для подавляющей части населения.Растёт и арендное жильё,эти же 10-12% "особо удачливых" в жизни людей,сдают по завышенным ценам свои квартиры,чем отодвигают сроки приобретения собственного жилья так называемым средним классом.Плачевная ситуация рынка недвижимости БГО, чётко прослеживается в сравнительном анализе с рынком недвижимости внутренних районов г.Воронеж , где ЖД-район -39,7 т.р.;Левобережный 41 т.р.;Советский 41,7; Коминтерновский 42,5,что сравнимо с ценами в Борисоглебске.Более дорогие центральные и исторические районы миллионного Воронежа ,где в структуре конечной стоимости квадратного метра занимает высокая цена земельных участков :Центральный -46,5 и Ленинский 48,8 т.р. По типажу лидируют современные и сталинские планировки.Что касается городов районного значения с более развитой экономикой в нашей области,то там цены на первичном и вторичном рынке в разы ниже,а объёмы сдачи в разы больше.