76

Re: Социально-экономический крах ВТОРОГО города области

Рынок недвижимости

     В среднем по области на первичном рынке недвижимости стоимость кв.м. составляет  42,5 т.р., вторичка -44 тыс.,есть снижение к аналогичному периоду времени.Что касается Борисоглебска,то цены на жильё  не соответствуют рыночному ценообразованию на основе взаимодействия спроса и предложения,устанавливаются как правило централизованно, монополистическим способом.Таким образом объём сдачи многоквартирного жилья за 2016 год -0.00 кв.м. Не могут "допродать" платёжеспособной части населения скромные объёмы квадратуры прежних лет по первичке. По ИЖС,где-то тысяч восемь с хвостиком,т.е это продолжение падения, при чём более резкого, в разрезе муниципальных образований Воронежской области.

   Первичка в строящихся домах этажности 3+. от 44 тыс(в городском квадрате инженерных коммуникаций), на "девственном пустыре" от 33 тыс. По вторичке  ситуация неоднозначна.Стартовые цены на уровне областного центра. Самые высокие зафиксированы по Северному микр. В самом старом ЖК города,в  текущем году отмечались стартовые цены в 51-52 тыс.руб.за кв.м. В самом малочисленном и отдалённом,но экологически привлекательном Ю.В. микр.  42-46.т.р.  ЖК ул. Аэродромная завалила рынок продаж на 41 тыс.в целом по городу. Как правило цену за квадрат на данном уровне удерживают однокомнатные и четырёхкомнатные квартиры. Но,у нас в городском округе много сельских населённых пунктов,в которых проживает 11,4 тыс.человек,соответственно цена за кв.м. срубовых пятистенков,в разы ниже,что в конечном итоге отражается на общей стоимости кв. м.в целом по округу,несколько отрезвляя ситуацию.

   В целом, на стоимость рынка жилья влияет самая финансово обеспеченная часть городского населения (10-12% от общей численности) ,перепродавая друг другу в активы  квартиры,которые не являются их основным местом проживания,тем самым разгоняя цены.Учитывая скромные объёмы введённого жилья в эксплуатацию и низкую платёжеспособность населения,продажа 10-20 квартир среди самой обеспеченной части городского населения,парализуют рынок недвижимости города.Основная же часть населения,которая напрямую зависит от тяжелых реалий состояния рынка труда ( уровень безработицы, доходы ниже прожиточного минимума),оказывает слабое влияние на механизмы ценообразования,а при малейшей финансовой возможности купить квадратные метры,преимущественно молодые семьи, отдают предпочтения городам с более развитой экономикой и социалкой,где цена за кв.м. на уровне или ниже.

   Если брать в расчёт стабильную естественную убыль населения и высокий миграционный отток населения за последние 26 лет, при третьей компоненте (динамика роста стоимости кв.м.,сравнимая с областным центром) и четвёртой компонентной (незначительное увеличение жилого фонда округа),получаем мёртвый по движению рынок жилья. Где 10% самого зажиточного населения перевели практически полностью  жилой фонд центральных кварталов города под коммерческие объекты.Спальные микрорайоны  на 1/3, также приобретены в активы  этой категорией населения и сдаются в аренду,раздувая цены.На выходе из этого цирка получаем минимальный спрос на первичный рынок квадратных метров у 88-90% населения,отсюда  полного отсутствия стимулов у застройщиков инвестировать в соответствующий рынок жилья.

   В строительном кластере Борисоглебска, экономическая  ситуация характеризуется крайне низким объемом инвестиций ( в разы ниже малых городов и некоторых сельских райцентров Воронежской области) и низкой активностью строительного сектора (средний объем работ во ВЭД «Строительство»  на тыс. чел. населения). Высокий процент местного населения имеет доход ниже прожиточного минимума. Это приводит к крайне низким объемам ввода нового жилья на человека, высоким ценам на недвижимость, а значит, низкой доступности жилья для подавляющей части населения.Растёт и арендное жильё,эти же 10-12% "особо удачливых" в жизни людей,сдают по завышенным ценам свои квартиры,чем отодвигают сроки приобретения собственного жилья так называемым средним классом.Плачевная ситуация рынка недвижимости БГО, чётко прослеживается в сравнительном анализе с рынком недвижимости внутренних районов г.Воронеж , где ЖД-район -39,7 т.р.;Левобережный 41 т.р.;Советский 41,7; Коминтерновский 42,5,что сравнимо с ценами в Борисоглебске.Более дорогие центральные и исторические районы миллионного Воронежа ,где в структуре конечной стоимости квадратного метра занимает высокая цена земельных участков :Центральный -46,5 и Ленинский 48,8 т.р. По типажу лидируют современные и сталинские планировки.Что касается городов районного значения с более развитой экономикой в нашей области,то там цены на первичном и вторичном рынке в разы ниже,а объёмы сдачи в разы больше.

Роман Макурин

77

Re: Социально-экономический крах ВТОРОГО города области

На второй Ваш вопрос:

Секутор пишет:

Роман, Вы не могли бы привести данные о:

* количестве автомобилей на 1000 населения
в городах Воронежской области.
Заранее благодарен,

                                                 По легковым автомобилям районы/округа :


1. Воронеж             - 318 514                               7. Павловск           - 19 117

2. Лиски                  -  34 989                                8. Калач                - 18 428

3. Россошь             -  29 691                                9. Острогожск       -17 964                                                       

4.Н-Усмань             - 25 213                                10. Бутурлиновка - 16 283

5. Борисоглебск     - 23 892                                11. Бобров            - 16 131

6.Семилуки             - 23 026                                12. Анна                 -15 079


Наши соседи из восточной макрозоны:

Новохопёрск    -12 509   17/34

Грибановский  -  9 423   20/34

Поворинский    - 8 987   22/34

Терновский      - 6249    33/34


                                                         Уровень автомобилизации: 


В целом по стране,самый моторизированный город - Самара,вторым идёт С-Пб,третье и четвёртое место занимает Воронеж и Москва. Из 15 городов-миллионеров,по численности населения,Воронеж занимает 14-ю строчку опережая Волгоград,а по количеству автотранспорта 11 место,оставляя позади Уфу,Красноярск,Волгоград и Пермь.Хотя тут есть ряд важных факторов находящихся в прямой зависимости от механического и естественного движения населения. Данные численности населения можно мониторить ежеквартально,с кол-вом автотранспорта сложнее,тут более длительные периоды статистического учёта и его обработки.В Москве все эти процессы в разы превышают показатели Воронежа,поэтому Москва уступая на 1ед.авто столице черноземья,может в короткие сроки существенно увеличить отрыв.
В Воронеже обеспеченность на 1 тыс. населения составляет 306 л/а по моим расчётам, что на одну ед.авто меньше чем в Москве.Есть другие данные,по которым в Воронеже 308,что превышает показатель на душу населения в Москве на 1 автомобиль.Но их данные имеют незначительную погрешность,которая исходит от округления численности населения конкретной административно-территориальной ед.
Но, показатели на 1000 чел.,будут выше в средних городах,а не миллионерах по ряду причин.Динамика выбытия старых транспортных средств или "прибытия" новых в больших городах в разы выше,так как они более чувствительны к финансовым рынкам,а в средних и малых поселениях эти процессы заторможены социальной кормушкой.Снижение платежеспособности (нет денег на покупку новых машин) в мегаполисах будет более выражено.
Большие города имеют различные программы утилизации старых машин.Немаловажный фактор кроется и в  утверждении иных моделей потребления среди которых такси и получающий всё большое распространение - каршеринг. Иметь автомобиль в крупных городах обходится куда дороже чем в средних,учитывая стоимость сервиса,платные парковки,аварийность и пр.факторы.
Что касается нашей области, то, г. Нововоронеж, с самой высокой номинальной заработной платой,скорее займёт первое место по уровню автомобилизации. Уверен, что показатель - 446 авто на 1000 чел. будет самым высоким.Лиски ок.350 ед.,а в самом маленьком районе Воронежской области- Репьёвском - 361. Борисоглебск -322,что превысит среднероссийский показатель в 288 авто.Напомню что в 2013г. кол-во л/а - 22715,в 2015г. - 19819,в 2017г. - 23892 (+1177 к уровню 2013г. и + 4073 к 2015г.)

Роман Макурин